Le cause di revoca dell’amministratore condominiale non sono coincidenti con le cause d’invalidità delle delibere assembleari.

La presenza di irregolarità nella gestione del condominio e nella stesura del bilancio da parte dell’amministratore comporta l’invalidità della delibera? O tali irregolarità costituiscono solo valide cause per domandare la revoca dell’amministratore?

Com’è noto l’art. 1137 c.c. consente ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto di adire l’autorità giudiziaria entro il termine perentorio di trenta giorni dalla deliberazione o dalla comunicazione della delibera per gli assenti, al fine di ottenere l’annullamento delle delibere contrarie alla legge o al regolamento del condominio.
La norma disciplina, pertanto, i casi di annullabilità delle delibere, casi che devono essere tenuti distinti dalle azioni con cui si vantano le nullità, le quali invece attengono ai vizi generali del negozio giuridico.
Fatta queste doverosa precisazione in ordine alla distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, occorre analizzare quali sono i profili che possono essere legittimamente censurati ex art. 1137 c.c.
Sul punto è intervenuta una recente ordinanza della Corte Suprema, Cass. II Sez. Civ., n. 24761 emessa il 5 novembre 2020, la quale ha affermato che in materia di impugnativa ex art. 1137 c.c. non sempre ciò che costituisce una grave irregolarità determina anche un vizio della delibera di approvazione del rendiconto condominiale. Ciò in quanto taluni profili possono avere rilevanza ex art. 1129 c.c. e quindi costituire validi motivi per l’eventuale richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore mentre altri possono essere contestati solo ex art. 1137 c.c. come vizio della decisione assembleare.
Il caso. La fattispecie da cui prende le mosse la sentenza in esame riguarda l’impugnazione proposta ex art. 1137 c.c. da un condomino avverso le deliberazioni assunte nel corso di un’assemblea avente ad oggetto le questioni riportate nei corrispondenti sette punti dell’ordine del giorno. L’attore riteneva invalide le delibere impugnate stante la mancata indicazione nel relativo verbale dei nomi dei condomini favorevoli e dissenzienti nonché dei valori delle rispettive quote millesimali. Veniva, inoltre, richiesto l’annullamento della delibera a causa della presenza di alcune irregolarità contabili del bilancio condominiale, più specificatamente si contestava l’errata gestione da parte dell’amministratore del conto corrente e del registro anagrafe condominiale nonché l’ammontare del saldo cassa e si lamentava anche la mancata consegna della documentazione.
L’impugnazione così proposta veniva rigettata in primo grado ed il condomino proponeva gravame. Anche la Corte D’Appello rigettava l’impugnazione e condannava l’appellante ex art. 96 comma 3 c.p.c. al pagamento della somma di € 500,00. Il soccombente ricorreva in Cassazione.
La Suprema Corte trae spunto dal caso per ribadire alcuni orientamenti già consolidati in materia di poteri del giudice in ordine alla valutazione di legittimità della delibera.
In primis, conferma il principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato. Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente deduceva di aver genericamente denunciato in primo grado una scarsa analiticità del verbale dei condomini assenti e dissenzienti, tale da precludere una verifica sulla formazione della maggioranza necessaria su ciascuna votazione. Tale motivo è stato dichiarato inammissibile ritenendo che già la Corte d’Appello aveva sostenuto la mancanza di una specifica denuncia di assenza dei quorum ex lege prescritti in relazione alle singole delibere dell’assemblea. La Corte osserva che, una volta che il condomino ha impugnato la delibera deducendo un determinato vizio, non è consentito al giudice discostarsi dalla domanda e pervenire all’annullamento per motivi diversi da quelli espressamente dedotti dalla parte, in sentenza si legge che “la domanda di declaratoria dell’invalidità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l’annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente opposte in quanto, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l’intera adunanza, l’assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all’una o all’altra.”
Con il secondo motivo il ricorrente sosteneva la violazione dell’art. 1129 c.c., comma 7 e contestava la regolarità contabile del bilancio condominiale approvato richiamando le critiche svolte in primo grado ed in appello. La Corte ritiene inammissibile anche tale motivo ritenendo che la violazione dell’obbligo di far transitare le somme ricevute o erogate su uno specifico conto corrente condominiale non può essere invocato per sostenere l’invalidità di una delibera assembleare. Aderendo ad un orientamento giurisprudenziale già consolidato (Cass. Sez. II 20/06/2012 n. 10199) gli ermellini affermano che “non è suscettibile di controllo da parte del Giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., la gestione del conto corrente condominiale tenuta dall’amministratore, trattandosi piuttosto di motivo eventuale di grave irregolarità che comporta la revoca dello stesso”. Anche con riferimento alla doglianza sollevata dal ricorrente riguardo la violazione dell’art. 1130 comma 6 concernente la tenuta del registro di anagrafe condominiale, la Corte ritiene che la stessa non possa essere invocata per sostenere l’invalidità della delibera assembleare, in quanto “ l’inottemperanza di tale obbligo non può essere dedotto come vizio in sede d’impugnativa ex art. 1137 c.c. trattandosi piuttosto ancora una volta, di motivo eventuale di grave irregolarità che comporta la revoca dell’amministratore.”
In conclusione, con questa pronuncia, la Cassazione statuisce che gli inadempimenti legati all’obbligo per l’amministratore di far transitare le somme ricevute su uno specifico conto corrente o relativi alla gestione dello stesso conto o del registro dell’anagrafe condominiale non possono essere invocati per sostenere l’invalidità di una delibera assembleare mediante lo strumento dell’impugnativa ex art. 1137 c.c., trattandosi invero di eventuali gravi irregolarità da far valere con il mezzo della revoca giudiziale ex art. 1129 c.c.

MEDIAZIONE CONDOMINIALE: QUALI CIRCOSTANZE POSSONO FACILITARE UN ACCORDO?

La risoluzione del contenzioso condominiale tramite la mediazione civile costituisce un obbligo ma anche un’opportunità.

La maggior parte dei procedimenti civili instaurati presso i Tribunali italiani ha per oggetto le liti che sorgono in ambito condominiale.

Il condominio è sicuramente il luogo dove si registra una rilevante litigiosità.

Al fine di sfoltire il lavoro dei Tribunali, il legislatore con il D.L. n. 69/2013 ha reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale per le materie indicate dall’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 tra le quali viene, appunto, menzionata, la materia condominiale.

Nel settore dei contenziosi condominiali la procedura di mediazione è stata, quindi, posta come condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

A rigore, parrebbe che ogni lite che nasca in condominio, prima di approdare in tribunale, debba essere sottoposta ad un organismo di conciliazione.

In realtà, l’art. 71 disp. Att. C.c. riconduce all’applicabilità della mediazione obbligatoria le liti condominiali che scaturiscono dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni di cui agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile e di cui agli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice stesso. Pertanto, nell’obbligo di mediazione rientrano una vasta tipologia di liti condominiali, indipendentemente dal tipo di condominio coinvolto, sia esso minimo, orizzontale, verticale o supercondominio. A titolo di esempio, le liti per le quali è obbligatorio l’esperimento della procedura di mediazione riguardano: parti comuni e la loro destinazione d’uso, regolamenti condominiali, questioni relative alla gestione del condominio, tabelle millesimali, spese fatte dal condominio senza le necessarie autorizzazioni, problematiche riguardanti un asserita responsabilità civile dell’amministratore nonché impugnazione di delibere assembleari e cosi via.

Restano escluse dalla mediazione obbligatoria sia le liti che riguardano i rapporti tra i singoli proprietari e non interessano la cosa comune condominiale sia quelle in cui il condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo.

I casi descritti, tuttavia, non esauriscono l’ambito di applicazione della mediazione nel contenzioso condominiale. Deve, infatti, prendersi in considerazione l’opportunità di esperire la mediazione c.d. volontaria.

La mediazione c.d. volontaria viene in rilievo soprattutto con riferimento alla problematica del recupero dei crediti nei confronti di condomini morosi. La strada del decreto ingiuntivo offerta dal legislatore per il recupero delle spese condominiali, non sempre si rileva quella migliore. Ciò essenzialmente per due motivi:

  • In assenza di beni mobili del debitore escutibili, il recupero potrà avvenire attraverso la procedura esecutiva immobiliare con esborso da parte del condominio di elevate spese legali e vive, tempi notevolmente lunghi accompagnati dall’incertezza circa l’esito della procedura oltre ad un perdurare dello stato di morosità in relazione alle future spese condominiali.
  • Il meccanismo del decreto ingiuntivo costituisce un metodo coercitivo che costringe il condomino moroso ad avanzare le sue doglianze mediante lo strumento dell’opposizione con conseguente aumento dei tempi e dei costi.

È palese che, in questo caso la mediazione può consentire un pronto e sicuro realizzo del credito condominiale. Inoltre vi è anche vi è la possibilità, in sede di accordo, di far assumere, anche ad un soggetto estraneo alla compagine ma legato al condomino moroso, il ruolo di garante delle obbligazioni dal medesimo assunte.

Ma quali aspetti sono riscontrabili tali da rendere quasi inevitabile nel settore condominiale il ricorso alla procedura di mediazione?

Innanzitutto, le controversie condominiali sono liti in cui le parti coinvolte, hanno un rapporto che è destinato a prolungarsi nel tempo. Nell’edificio condominiale, infatti, i comproprietari sono soggetti alla coabitazione che si mantiene sostanzialmente stabile nel lungo periodo. Tale circostanza rende vantaggioso l’utilizzo del metodo conciliativo in quanto è atto a riavviare la convivenza condominiale al di là della decisione della singola questione. Le parti coinvolte nella mediazione condominiale, con l’ausilio sia di avvocati che di mediatori competenti ed attenti a salvaguardare le relazioni, sono condotte a raggiungere accordi, i quali consentono sia di preservare i rapporti con i condomini sia di soddisfare i loro interessi. Questo aspetto per cui la mediazione condominiale, consente soprattutto di mantenere una relazione improntata sulla pacifica convivenza, offre anche l’opportunità di ampliare la questione oggetto della procedura di mediazione, consentendo il superamento degli attriti esistenti e la non generazione di altri conflitti.

La procedura di mediazione in ambito condominiale presenta indubbi vantaggi sia per l’amministratore che per i condomini. Infatti consente di giungere in tempi celeri, a costo zero ad una soluzione adeguata alle esigenze delle parti, evitando di gravare il condominio di liti giudiziarie, con importanti risvolti soprattutto nell’ambito della vita e pace condominiale e nell’ambito della gestione dello stabile da parte dell’amministratore.  A “costo zero” in quanto i condomini, non devono anticipare le notevoli spese vive che sono necessarie nel caso d’attivazione di una procedura giudiziaria.

Infine, anche per la figura dell’avvocato sono individuabili vantaggi nell’utilizzo della procedura di mediazione, la quale rappresenta uno strumento consigliabile al cliente per ottenere una risposta rapida della vertenza, supportando un minor rischio di insuccesso.